الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية عند استخدام العقار كضمان تمويلي

الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية عند استخدام العقار كضمان تمويلي

يشهد القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية تحولات تشريعية متسارعة تهدف إلى تنظيم السوق ورفع جاذبيته الاستثمارية، وتعد ضريبة التصرفات العقارية (بنسبة 5%) أحد أهم المحاور التي تستدعي فحصاً قانونياً دقيقاً. ومن بين النصوص التي تثير خلطاً عملياً لدى الكثير من الممولين والمقترضين هي الحالات التي يضطر فيها مالك العقار إلى نقل ملكية عقاره مؤقتاً كضمانة تمويلية، وهو ما وضعت له الدولة حلاً تشريعياً حاسماً للحفاظ على تدفق السيولة النقدية دون إثقال كاهل الأطراف بأعباء ضريبية غير مستهدفة.

خاصة انه في القطاع العقاري، لا تُستخدم العقارات دائماً للبيع أو الاستثمار المباشر، بل كثيراً ما تتحول إلى أداة تمويل وضمان ائتماني. فالمطور العقاري قد ينقل العقار مؤقتاً إلى جهة التمويل، أو يعيد هيكلة الملكية ضمن ترتيبات مصرفية معقدة، أو يمنح الممول حقاً مؤقتاً على العقار كجزء من عملية التمويل. وهنا يثور سؤال مهم: هل تُفرض ضريبة التصرفات العقارية على هذه العمليات رغم أن الغرض الحقيقي ليس البيع؟

خلال هذا المقال سيوضح مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية الإجابة على هذا السؤال بالتفصيل.

اولاً:- ضريبة التصرفات العقارية على استخدام العقار كضمان تمويلي.

تنص الفقرة (14) من المادة الثالثة من نظام ضريبة التصرفات العقارية على إعفاء: “التصرف العقاري المؤقت لغرض استخدام العقار ضماناً لتمويل أو ائتمان، ما لم ينفَّذ على العقار بنقل ملكيته نقلاً دائماً للممول أو الغير”. إن المقصد الشرعي والنظامي من هذا الإعفاء هو التمييز بين التصرف الناقل للملكية بمفهومه البيعي الاستثماري، وبين التصرف الشكلي المؤقت الذي لا تخرج فيه السيطرة الاقتصادية الفعلية للعقار عن يد مالكه الأصلي، وإنما يتم اتخاذه كتوثيق التزامي لضمان السداد (مثل الرهن الحيازي أو نقل الملكية لأغراض التمويل كالإجارة الموصوفة في الذمة).

ما هو المقصود بالتصرف العقاري المؤقت؟

هو نقل أو ترتيب حق على العقار بصورة مؤقتة لغرض الضمان فقط، دون أن يكون الهدف النهائي هو البيع الحقيقي أو نقل الملكية بصورة دائمة.

أي أن الغاية ليست تملك الممول للعقار وإنما ضمان سداد التمويل ،  ومن أبرز الأمثلة العملية:

1. نقل صوري مؤقت لصالح جهة التمويل.
2. الرهن العقاري.
3. هيكلة التمويل الإسلامي لبعض المشاريع العقارية.
4. الترتيبات الائتمانية المرتبطة بالمشاريع الكبرى.

أذن يتضح من عبارة التصرف العقاري المؤقت أن هذا الإعفاء معلق على شرط فاسخ؛ فالعقار يظل معفى طالما ظل في فلك التمويل والائتمان. ولكن بمجرد إخلال المدين (الراهن) بالتزاماته التمويلية، وقام الممول (البنك أو شركة التمويل) بتنفيذ الرهن ونقل الملكية بشكل دائم ومستقر لنفسه أو بيعه للغير لاستيفاء حقه، ينفسخ الإعفاء فوراً وتستحق الضريبة بأثر مباشر بحسب الأحوال، نظراً لتحول التصرف من ضمان مؤقت إلى بيع نافذ.

لماذا فرض المنظم السعودي هذا الإعفاء؟

لو فرضت الضريبة على كل نقل مؤقت للعقار ضمن عمليات التمويل، لأصبح: التمويل العقاري أكثر تكلفة وإعادة الهيكلة المالية أكثر تعقيداً والمشاريع العقارية أقل قدرة على الحصول على التمويل، لذلك اتجه المنظم إلى حماية حركة التمويل واستقرار السوق العقار وتمويل المشاريع التطويرية والهيكلة التمويلية للمطورين والمستثمرين.

فالهدف الحقيقي هنا ليس البيع التجاري للعقار، بل دعم النشاط الاقتصادي ومنع الازدواج الضريبي على الضمانات التمويلية.

ثانياً:- صور استخدام العقار كضمان تمويلي.

يوجد العديد من الصور التي يتم من خلالها استخدام العقار كضمان تمويلي ، وتلك أشهرها:-

1. التمويل بصيغة الإجارة والوعد بالتمليك

تعتمد معظم البنوك وشركات التمويل بالمملكة على صيغة الإجارة حيث يقوم المستفيد بنقل ملكية عقاره أو الأرض المراد تطويرها إلى اسم شركة التمويل التابعة للبنك، على أن تقوم الشركة بإعادة تأجيره له مع وعد بالتمليك بعد سداد كامل الأقساط.

 هذا النقل الشكلي للملكية من الأفراد أو الشركات إلى الجهة التمويلية يُصنف نظاماً كتصرف مؤقت لغرض الضمان، وبالتالي يستفيد من الإعفاء الكلي من الضريبة عند الإفراغ الأول لجهة التمويل، وكذلك عند إعادة الإفراغ للمالك بعد السداد.

2. هيكلة التمويل المشترك للشركات والتوريق

في المشاريع الضخمة، تعمد الشركات العقارية الكبرى إلى رهونات معقدة تتضمن نقل ملكية أصول عقارية إلى شركات الأغراض الخاصة أو إلى أمناء حفظ لإصدار صكوك تمويلية أو الحصول على ائتمان مشترك من ائتلاف مصرفي ، وهذا التصرف يعد معفياً بالكامل بموجب هذا النص، كونه لا يعبر عن تصفية أو بيع حقيقي للأصول، بل تم توظيف العقار كأداة جلب سيولة وملاءة ائتمانية للمشروع وتطويره.

لكن ملحوظة في غاية الأهمية هو إن عبء إثبات أن التصرف تم لغرض الضمان والتمويل يقع تماماً على عاتق أطراف التصرف ؛ حيث يجب أن تتوافق العقود التمويلية والائتمانية صراحةً وتفصيلاً مع متطلبات هيئة الزكاة والضريبة والجمارك والبنك المركزي السعودي لتفادي رفض طلب الإعفاء.

3. نقل الملكية المؤقتة ضمن التمويل الإسلامي

في بعض هياكل التمويل الإسلامي، قد يتم نقل ملكية العقار أو جزء منه مؤقتاً للممول وثم إعادته للمستفيد بعد سداد الالتزامات وهذه الصورة تظهر أحياناً في المرابحات العقارية وتمويلات التطوير الكبرى أو الترتيبات التمويلية المركبة.

ورغم وجود نقل ملكية شكلي أو مؤقت، إلا أن الغرض الحقيقي يبقى ضمان التمويل وليس البيع النهائي ولذلك يستفيد الممول من الإعفاء.

4. إعادة هيكلة ديون الشركات العقارية

أحياناً تتعثر شركة عقارية، فتقوم بإعادة هيكلة التزاماتها، ومنح الممولين ضمانات عقارية إضافية، أو ترتيب نقل مؤقت لبعض الأصول.

وفي هذه الحالة قد يتم تسجيل حقوق أو نقل مؤقت للملكية، دون أن يكون المقصود بيع العقار فعلياً. ، وهنا يظهر الدور العملي الكبير للإعفاء الضريبي في تسهيل إعادة الهيكلة ومنع تحميل الشركات المتعثرة أعباء ضريبية إضافية.

مثال تطبيقي يوضح الفرق بين الإعفاء والخضوع للضريبة:-

الحالة الأولى : معفاة من الضريبة

شركة تطوير عقاري رهنت أرض مشروع سكني لبنك مقابل تمويل بقيمة 200 مليون ريال، مع بقاء الملكية الاقتصادية للمشروع للمطور.

التصرف هنا يعد ضماناً تمويلياً مؤقتاً وبالتالي يستفيد غالباً من الإعفاء الضريبي

الحالة الثانية : خاضعة للضريبة

تعثر المطور في السداد، فقام البنك بالتنفيذ على العقار ونقل ملكيته بصورة نهائية ثم بيعه لطرف ثالث.

هنا لم تعد العملية مجرد ضمان مؤقت بل أصبحت تصرفاً نهائياً خاضعاً للضريبة

إذا كنت تخطط لاستخدام عقارك كضمان للحصول على تمويل، فإن فهم شروط الإعفاء الضريبي قد يوفر عليك الكثير من التكاليف. تواصل معنا لمعرفة حقوقك والإجراءات النظامية اللازمة.

ثالثاً:- متى يسقط الإعفاء الضريبي؟

رغم أهمية الإعفاء، إلا أن النظام وضع له قيداً جوهرياً، وهو ألا يتحول النقل المؤقت إلى نقل دائم للملكية لصالح الممول أو الغير ، وهنا تكمن النقطة الأخطر عملياً حيث إذا تعثر العميل مثلاً، وقامت جهة التمويل بالتنفيذ على العقار، أو نقل الملكية بصورة نهائية، أو بيع العقار للغير ، فإن العملية قد تخرج من نطاق الضمان المؤقت إلى تصرف عقاري نهائي خاضع للضريبة، ولهذا لا يكفي وصف العملية بأنها ضمان، بل تنظر الجهات المختصة إلى حقيقة العملية، والنتيجة النهائية، وطبيعة انتقال الملكية.

رابعاً:- الفرق بين الضمان التمويلي والبيع الحقيقي.

خامساً:- كيف تستفيد كشركة تطوير عقاري من هذا الإعفاء؟

في المشاريع العقارية الكبرى، غالباً ما تعتمد الشركات على التمويل البنكي والتمويل المهيكل والصكوك، أو ترتيبات ائتمانية معقدة ، وفي كثير من الأحيان، يتم نقل بعض الحقوق العقارية أو ترتيب ضمانات عينية، أو إعادة هيكلة الملكية مؤقتاً.

وهنا يظهر الأثر العملي الكبير للإعفاء من حيث تقليل التكلفة الضريبية المرتبطة بعمليات التمويل العقاري ، فلو اعتُبرت كل عملية ضمان تصرفاً خاضعاً، فقد تتحمل المشاريع ملايين الريالات كضرائب إضافية، رغم أن العقار لم يُبع فعلياً.

لهذا فإن مشاريع التمويل العقاري الحديثة التي تستخدم العقارات كضمان للتمويل وتريد الحصول على الإعفاء حيث تحتاج إلى تكامل بين المستشار العقاري، والممول، والمستشار الضريبي، والمحامي المختص.

ختامًا:- إذا كنت تريد مراجعة صياغة العقود التمويلية لمشاريعك العقارية لضمان موائمتها تماماً مع متطلبات الأنظمة واللوائح ذات الصلة ، يسعدنا تواصلك مع مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية

الأسئلة الشائعة