تملّك غير السعوديين للعقار: دليلك الكامل إلى اللائحة التنفيذية والنطاقات الجغرافية (٢٠٢٦)
أتاحت المملكة لغير السعوديين تملّك العقار داخل نطاقات جغرافية محددة، بعد موافقة مجلس الوزراء على اللائحة التنفيذية لنظام تملّك غير السعوديين للعقار واعتماد وثيقة النطاقات الجغرافية في جلسته يوم الثلاثاء 23 يونيو 2026 في جدة. يوسّع هذا التحديث قاعدة المشترين أمام المطوّر السعودي، ويضيف معه اعتبارات نظامية تتعلق بفئة المشتري وموقع العقار ونوع الحق العيني. وخلال هذا المقال نوضّح لكم نحن في مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية فئات المستفيدين، والنطاقات، والرسوم، والمتطلبات، وخطوات التملّك، والعقوبات، وأثر ذلك العملي على من يطوّر أو يستثمر أو يبيع عقارًا.
عناصر المقال
الإطار النظامي: نظام محدَّث ولائحة ونطاقات
صدر النظام المحدَّث لتملّك غير السعوديين للعقار بالمرسوم الملكي رقم (م/14) وتاريخ 19 محرم 1447هـ الموافق 14 يوليو 2025م، ليصبح النظام الساري المعتمد في هذا الإطار. يتكوّن النظام من 15 مادة تنظّم حالات التملّك، تبعته لائحة تنفيذية من 14 مادة تشرح المواد والإجراءات، إضافة إلى وثيقة النطاقات الجغرافية التي تحدد المواقع المسموح بالتملّك فيها. ثم جاءت موافقة مجلس الوزراء يوم 23 يونيو 2026 لتعتمد اللائحة والنطاقات وتضع الإطار موضع التنفيذ الفعلي.
أعدّت الهيئة العامة للعقار هذا النظام بمنهجية شملت مراجعة الأنظمة العقارية، ومقارنة معيارية مع أنظمة دول مجموعة العشرين والدول ذات البنية التنظيمية المتقدمة، بما يخدم جاذبية الاستثمار وكفاءة السوق ضمن مستهدفات رؤية السعودية 2030.
من يحق له التملّك؟ فئات المستفيدين
صنّفت الهيئة المستفيدين إلى ست فئات، يبدأ كل منها من المسار المناسب له:
- الأفراد المقيمون داخل المملكة (هوية مقيم سارية).
- حاملو الإقامة المميزة.
- الأفراد من خارج المملكة (غير المقيمين).
- مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي.
- الشركات والكيانات غير الربحية غير السعودية.
- الأشخاص ذوو الصفة الاعتبارية الذين تحددهم الأحكام المنظمة.
يملك الفرد المقيم وحامل الإقامة المميزة ومواطن الخليج تملّك العقار داخل النطاق الجغرافي في جميع مدن المملكة. ويتقدّم الفرد غير المقيم بطلب إصدار هوية رقمية من إحدى الممثليات الخارجية للمملكة، ثم يتملّك داخل النطاق الجغرافي. وتتملّك الشركة غير السعودية والكيان غير الربحي داخل النطاق الجغرافي في جميع المدن، مع استثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة.
أين يجوز التملّك؟ النطاقات الجغرافية
تمثّل النطاقات الجغرافية نقطة الارتكاز في رحلة التملّك، فهي تحدد المواقع التي يجوز فيها التملّك، ونوع الحق المتاح، والمتطلبات المرتبطة بكل نطاق. تعرض وثيقة النطاقات خرائط لمواقع محددة توضح نسب التملّك المسموح بها وأنواع الحقوق المكتسبة ومددها وضوابطها. ويطّلع المستفيد على خريطة النطاقات والفرص العقارية عبر موقع عقارات السعودية على الرابط: saudiproperties.rega.gov.sa.
تشمل نطاقات الرياض:
القدية، المربع الجديد، المسار الرياضي ومنطقة الفنون، بوابة الدرعية، حديقة الملك سلمان، سدرة، مركز الملك عبدالله المالي «كافد»، ومطار الملك سلمان الدولي ومواقع التطوير الموجّه للنقل العام. وتضم الوثيقة كذلك نطاقات في جدة وبقية مدن المملكة ومحافظاتها ضمن مواقع محددة بالخرائط.
خصوصية مكة المكرمة والمدينة المنورة
تحظى مكة المكرمة والمدينة المنورة بمكانة دينية وتاريخية، لذلك تأتي أحكام التملّك فيهما ضمن إطار خاص يحفظ خصوصية المكان. يقتصر التملّك في المدينتين المقدّستين على المسلمين ضمن نطاق محدود، مع التزام المسارات النظامية المعتمدة. ويسري شرط الإسلام على الأفراد المقيمين وحاملي الإقامة المميزة والأفراد من خارج المملكة ومواطني الخليج عند رغبتهم في التملّك داخل النطاق الجغرافي في المدينتين، وتبقى أحكام مكة المكرمة والمدينة المنورة ذات خصوصية؛ إذ تختلف بحسب صفة المتملك ونوع الكيان والنطاق الجغرافي، بما يستوجب التحقق من الحالة قبل بناء الصفقة أو تسويقها.
متطلبات التملّك وتسجيل الكيانات
يشترط النظام لكل عملية تملّك صحيحة:
- وجود هوية سارية صادرة وفق أنظمة المملكة (هوية مقيم، أو إقامة مميزة، أو هوية رقمية لغير المقيم).
- تسجيل العقار محل التملّك تسجيلًا عينيًا في السجل العقاري.
- الإفصاح عن جميع البيانات والمعلومات المتعلقة بعملية التملّك.
- إتمام العمليات المالية عبر وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة لدى البنك المركزي السعودي.
وتلتزم الكيانات غير السعودية بخطوات إضافية قبل التملّك. تسجّل الشركة الأجنبية لدى وزارة الاستثمار وتفصح عن الملاك والمسيطرين المباشرين وغير المباشرين، ويسجّل الكيان غير الربحي لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي مع الإفصاح ذاته. ويعيّن الكيان ممثلًا نظاميًا يحمل هوية سعودية، ويفتح حسابًا بنكيًا داخل المملكة باسمه، ويحصل على رقم تسجيل من الجهة المختصة. ويبلّغ الكيان الجهة المختصة بأي تغيير جوهري في الملكية أو السيطرة خلال 15 يومًا من تاريخ حدوثه، ويشمل ذلك انتقال ملكية 5% أو أكثر من الشركة.
خطوات رحلة التملّك إلكترونيًا
تجري الرحلة بالكامل عبر بوابة «عقارات السعودية» المرتبطة بالسجل العقاري، والدخول إليها عبر منصة النفاذ الوطني، في خمس خطوات:
- تجهيز المتطلبات الأساسية: هوية أو إقامة سارية للمقيم، أو إصدار الهوية الرقمية لغير المقيم، وفتح حساب بنكي، وتوفير رقم اتصال.
- اختيار العقار المناسب: على منصة عقارات السعودية أو من مصدر آخر، مع التحقق من وقوعه ضمن النطاقات المعتمدة.
- تسجيل الدخول إلى المنصة: للوصول إلى الخدمات المرتبطة برحلة التملّك.
- التحقق من متطلبات التملّك: واستكمال الخدمة وإصدار شهادة الأهلية.
- إتمام الشراء ونقل الملكية: استكمال الإجراءات وسداد الرسوم والضرائب المستحقة وإتمام الإفراغ إلكترونيًا. وعند اكتمال الخطوات، يصبح الحق العقاري موثّقًا في السجل العقاري وتصدر الصكوك.
الرسوم على تصرّفات غير السعوديين
تستوفي الهيئة العامة للعقار رسمًا على قيمة تصرّف غير السعودي بالحقوق العينية على العقار، بحدّ أقصى 5% من قيمة التصرّف، ويُحدَّد مقداره بحسب نوع الحق العيني والغرض منه والنطاق الجغرافي. ويأتي هذا الرسم إلى جانب الرسوم والضرائب الأخرى المقررة نظامًا على التصرفات العقارية. ويحسن بالمشتري والمطوّر إدراج هذا الرسم ضمن حساب التكلفة الإجمالية للصفقة منذ مرحلة التفاوض، نظرًا لاختلافه باختلاف الموقع ونوع الحق.
الرقابة والمخالفات والعقوبات
تختص الهيئة العامة للعقار برصد المخالفات وإثباتها. وتنظر لجنة مختصة في المخالفة وتقدّر العقوبة بحسب طبيعتها والأثر المترتب عليها، وتحدد في قرارها مدة تصحيح تتراوح بين 10 و180 يومًا. ويصبح التبليغ منتجًا لآثاره النظامية عند إرساله عبر وسائل التواصل المسجلة في بوابة عقارات السعودية أو عبر الرسائل النصية المرتبطة بالمنصات الحكومية الموثقة.
وتبدأ منظومة العقوبات المتدرجة بالإنذار، ثم الغرامة، وتمتد في الحالات الجسيمة إلى إلزام المخالف ببيع العقار في مزاد علني. ويملك المخالف حق الاعتراض على قرارات اللجنة أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يومًا من تاريخ التبليغ.
ماذا يعني هذا للمطوّر والمستثمر والبائع؟
يفتح هذا التحديث قاعدة مشترين أوسع، ويستدعي معه دقّة نظامية في كل صفقة:
- المطوّر السعودي: يتحقق من وقوع العقار داخل النطاق المسموح به، ومن نوع الحق العيني الذي يجوز نقله، ومن انطباق ضوابط التملّك على فئة المشتري المستهدَف، قبل بناء عرضه التسويقي على شريحة المستثمرين الأجانب.
- المستثمر غير السعودي: يقرأ موقعه النظامي وفئته بدقّة، ويستكمل متطلبات الهوية والتسجيل والإفصاح، ويحسب الرسوم المترتبة، قبل تحديد قيمة التصرّف.
- البائع ومالك المشروع: يتأكد من أهلية المشتري والنطاق ونوع الحق محل التصرّف، ويوثّق ذلك في العقد لضمان صحة التصرّف واستقراره.
يمثّل اعتماد اللائحة والنطاقات نقلة في السوق العقارية السعودية، ويصاحبه مسار نظامي يبدأ من تحديد فئة المستفيد، ويمر بالتحقق من النطاق ونوع الحق، وينتهي بتسجيل الحق في السجل العقاري. ونحن في مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية نقدّم الاستشارات المتعلقة بتملّك غير السعوديين للعقار، والتحقق من النطاقات وفئات المستفيدين وأنواع الحقوق العينية، وتسجيل الكيانات والإفصاح، وصياغة العقود ومراجعتها، والعمل أمام الهيئة العامة للعقار. تواصل معنا لمراجعة وضع مشروعك أو صفقتك في ضوء الأحكام الجديدة.
