هل جمعيات الملاك لها دور في الاستثمارات العقارية؟
في ظل الإقبال الكبير من المواطنين على شراء وتملك الشقق السكنية في السعودية، وفقًا للتقرير السنوي لبرنامج الإسكان لعام 2023، هذا التوجه أدى إلى زيادة في أسعارها، خاصة في المدن الرئيسية، ففي الربع الرابع من عام 2023م ارتفع متوسط أسعار الشقق في الرياض بنسبة 10.7%، كما شهدت مدن أخرى مثل الدمام والخُبر زيادات طفيفة في أسعار الشقق بنسبة 1.8% و2.0% على التوالي وكذلك في مدينة جدة، ومن المتوقع أن يستمر الطلب على المساكن في الارتفاع؛ ولهذا التوجه الجديد يجب أن يعي الملاك أحد أهم العوامل المؤثرة على قيمة عقاراتهم حيث تُعدّ الشقق ليست سكناً فقط، بل استثمار طويل الأجل، ويلزمه إدارة فعّالة لضمان الحفاظ على قيمتها واستدامتها مع انتشار المجمعات السكنية والتجارية في السعودية، أصبح دور جمعيات الملاك أو ما يسمى ( اتحاد الملاك) محوريًا في تنظيم العلاقة بين ملاك الوحدات وإدارة الممتلكات المشتركة، ومع ذلك، يجهل العديد من المستثمرين والملاك الدور الحقيقي لهذه الجمعيات، وكيف يمكن أن تؤثر في استثماراتهم بشكل مباشر.
في ظل هذا التوجه، يصبح السؤال الأهم: هل لجمعيات الملاك تأثير مباشر على قيمة العقارات واستدامة استثماراتها؟ والإجابة تكمن في فهم الدور الحقيقي لهذه الجمعيات وآلية إدارتها.
ما هي جمعية الملاك؟
جمعية الملاك هي كيان قانوني يُنظم العلاقة بين ملاك الوحدات العقارية داخل مجمع سكني أو تجاري. تشمل مهامها إدارة الأجزاء المشتركة مثل المصاعد، الممرات، المواقف، الحدائق، وأنظمة الأمن، وضمان تقديم الخدمات بشكل مستدام وفعّال.
ماذا يقدم اتحاد الملاك؟
يقدم أتحاد الملاك العديد من المميزات المختلفة في إدارة العقارات كالتالي:
- حماية العقار: تضمن الجمعية صيانة البنية التحتية والحفاظ على جودة الخدمات.
- تحسين بيئة السكن أو العمل: تعزز من راحة السكان أو المستخدمين من خلال إدارة المرافق المشتركة بفعالية.
- زيادة القيمة السوقية: العقارات المُدارة بشكل جيد تحافظ على قيمتها، وترتفع بمرور الوقت، وبالتالي يمكن لاتحاد الملاك إدارة الأملاك العقارية لتصبح ذو قيمة سوقية عالية.
تعرف علي: صيغة نموذج عقد مقاولات
النظام الأساسي: أساس حقوقك وواجباتك
نظام الوحدات العقارية وفرزها، بالإضافة إلى النظام الأساسي للجمعية هي الوثائق الرسمية التي تُحدد قواعد عمل الجمعية وآليات اتخاذ القرارات. من خلاله، يمكنك معرفة:
- كيفية توزيع تكاليف الصيانة والخدمات.
- صلاحيات مدير العقار ومسؤولياته.
- آليات التصويت في الاجتماعات العامة.
الاطلاع على النظام الأساسي يُساعدك على فهم حقوقك والتزاماتك كمالك، ويوفر لك مرجعًا قانونيًا للتعامل مع أي خلافات.
كيفية التحقق من جمعية الملاك قبل شراء عقارك ؟
التأكد من وضع جمعية الملاك قبل شراء العقار خطوة حاسمة لضمان سلامة استثمارك. إليك الطريقة:
1- طلب المستندات الأساسية:
- شهادة تسجيل الجمعية: تأكد من تسجيل الجمعية لدى الجهات المختصة، مثل منصة “ملاك”.
- النظام الأساسي: اطلع على سياسات الجمعية وكيفية اتخاذ القرارات.
- الميزانيات المالية: تحقق من القوائم المالية لتقييم الوضع المالي للجمعية.
- محاضر الاجتماعات: تعطيك فكرة عن مشكلات الجمعية والقرارات التي اُتُّخِذَت.
2- مراجعة الالتزامات المالية:
- تحقق من رسوم الجمعية وهل هي معقولة مقارنة بالخدمات المقدمة.
- تأكد من عدم وجود ديون أو التزامات مالية قد تؤثر على العقار.
- هل يوجد إدارة رشيدة وفاعلة للأموال المشتركة، هل توجد دعاوى بشأن العقار.
3- التحقق القانوني:
- تأكد من عدم وجود نزاعات قانونية من الجمعية أو ضدها.
- راجع مدى التزام الجمعية بتنفيذ قراراتها، مثل صيانة الأجزاء المشتركة.
- مدى فاعلية مدير العقار وخبرته، هل هو أحد الملاك أم خبير يعمل كمدير للعقارات؟
4- زيارة العقار:
من المؤكد أنك ستزور العقار لتقييمه وتقييم الأجزاء المشتركة مثل المصاعد، الحدائق، والمواقف، لكن تأكد أنك تناقش مع الملاك الآخرين جودة الخدمات واستجابة الجمعية للشكاوى وجودة شركات التشغيل.
5- استخدام منصة “ملاك”:
في السعودية، تُتيح منصة “ملاك” المعدة من قبل وزارة الإسكان فرصة التحقق من تسجيل الجمعية، الاطلاع على النظام الأساسي، وتقارير الأداء.
كم تبلغ رسوم اتحاد الملاك؟
ينظر البعض إلى رسوم اتحاد الملاك كتكلفة إضافية، لكنها في الواقع استثمار في الحفاظ على العقار، حيث تُستخدم الرسوم في:
- صيانة الأجزاء المشتركة.
- تحسين المرافق والخدمات.
- تغطية التكاليف التشغيلية والإدارية.
لكن من المهم التحقق من مقدار الاشتراك وكفايته لتحقيق المصاريف اللازمة للتشغيل.
كيفية التعامل مع جمعية الملاك بعد الشراء ؟
بعد شراء العقار، يُصبح من المهم التفاعل بفعالية مع جمعية الملاك. إليك بعض النصائح:
- التسجيل في الجمعية من خلال التأكد من إدراج اسمك في سجل الملاك للجمعية، وربطك بالنظام الإلكتروني ملاك للتمكن من التصويت والمشاركة في الاجتماعات في الوقت المحدد.
- دفع الرسوم في وقتها: التزم بسداد رسوم الجمعية لضمان استمرارية الخدمات.
- المشاركة الفعالة من خلال حضور الاجتماعات العامة للجمعية، المشاركة في التصويت على القرارات الرئيسية مثل تعيين مدير العقار أو اعتماد الميزانية.
- طلب التقارير المنصوص عليها في النظام المالية والإدارية لتتبع أداء الجمعية وضمان الشفافية.
- في حال وجود أي مشكلات، تواصل مع مدير العقار المعين من قبل الجمعية.
أهم القضايا الشائعة وكيفية التعامل معها:
- ضعف الصيانة، فيجب أن تأكد من قيام مدير العقار بالصيانة الدورية سابقا أو متعاقد مع كفاءات قادرة على تقديم صيانة صحيحة في الوقت الملائم
- ارتفاع الرسوم فجأة، من المهم وجود تفاهم بين الملاك حول الرسوم وزيادتها السنوية بما يتناسب مع احتياجات العقار، والتحقق من وجود تقارير مالية تُبرر الزيادة.
- نزاعات بين الملاك حول حدود استخدام المناطق المشتركة بشكل متكرر فمن الأنسب التحقق منها قبل التعاقد، والتحقق من أنها محددة بالضبط، ومن قدرة مدير العقار للتعامل مع أي خلافات بشكل ودي.
تأثير جمعيات الملاك على سوق العقارات
يجب أن تهتم بجمعية الملاك لأن لها تأثير على سوق العقارات ، حيث وجود جمعية ملاك قوية ومنظمة يؤدي إلى الحفاظ على المبنى والخدمات المشتركة فيه، ومن ثم يضمن جودة في الاستخدام تعزز راحة السكان، وبالنتيجة ينعكس على قيمة العقار السوقية، وفي حال ضعف الجمعية ومدير العقار سيؤثر سلبا على السكان، وعلى قيمة الوحدات العقارية ومستوى الطلب عليها، فكما يجب أن تتحقق من الجار قبل شراء العقار يجب أن تتحقق من الجمعية قبل شراء وحدة عقارية مشتركة.
دور جمعيات الملاك في الاستثمار
بقدم لك شركة السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية نصيحة هامة حيث أن جمعية الملاك ليست مجرد جهة إدارية، بل هي أداة حيوية تحمي استثماراتك العقارية في حال كانت الجمعية نشيطة وفعالة ومدارة بشكل صحيح، أو تضر باستثمارك، وتنقص قيمة الوحدة في حال كانت إدارة متعثرة وفاشلة، لذلك تأكد من وضع الجمعية قبل الشراء، وكن شريكًا نشطًا بعد الشراء من خلال المشاركة في الاجتماعات، دفع الرسوم، ومراقبة الأداء لضمان تحقيق أقصى عائد ممكن.
نحن في مكتب السلامه للمحاماة والاستشارات القانونية نقدم خدمة الاستشارات القانونية بخصوص الاستثمار العقاري وإدارة الأملاك العقارية والتنمية العقارية وكل ما يخص مجال العقارات، حيث يحظى المكتب بخبرة واسعة ، ويوظف فريق العمل هذه الخبرة والمعرفة في تقديم خدمة نوعية ومتكاملة تستهدف مصلحة العميل واستدامة نشاطه، فلا تتردد في التواصل معنا.
